高値で不動産を売却できる『仲介売却』とは？
不動産を売却する人が最も多く選択する方法が、『仲介売却』です。
最もオーソドックスな売却方法で、全体の8割以上の方がこの売却方法を選択します。また、少しでも高く売りたい場合はこの売却方法に行きつくことになるでしょう。
その方法は不動産会社に売却の依頼をして、一般のお客さんに売却していく方法です。
それでは内容に入っていきましょう。
仲介売却とは？
仲介売却とは先述した通り、仲介売却とは不動産会社に売却の依頼をして、一般のお客さんに売却していくことです。
一般のお客さんの多くは買ったその家に住むことをメインに考えているので、購入した後に売却して儲けようとは考えていません。
また、買うお客さんは色々な不動産を見比べながらそれぞれのライフスタイルや条件に合った家を購入していくことになります。
ここに『仲介売却』のメリットとデメリットがあるのです。
それではメリット・デメリットそれぞれ見ていきましょう。
仲介売却のメリット
仲介売却のメリットは高く売れる。です。
仲介売却の場合、購入するお客さんは一般のお客さんです。
不動産を生業にしていないので、希望の条件で快適に住むことができればそれでいいのです。
対して買取では不動産会社が、買って売って儲けを出そうとします。
ここに大きな差が生まれます。
市場価格でいうと買取は70%～80%の金額で契約に至る場合が多いことを考えると、20%～30%は金額が違ってくることになります。
『買取』と比べると『仲介売却』の方が高く売れるという結果になります。
なぜ安くなってしまう『買取』が存在するかはこちらの記事からどうぞ。
仲介売却のデメリット
では、仲介売却デメリットは何なのでしょうか？
それは、いつ、その金額で売れるか分からないということです。
一般のお客さんに売りに出していくことになりますので、他の市場にある物件が全てライバル物件になります。
ライバル物件より高い、築が古い、狭い、駅まで遠い、日当たりが、前道が、、、etc…
購入を考えているお客さんは様々な市場に出ている物件を見ていきます。
その中であなたの不動産が「一番いい！」と思ってもらえないと購入には至りません。
なので、あなたの希望する金額で、いつ売れるかがお客さんの反応次第になってしまいます。
極論をいうと、市場に出してみないとお客さんの反応が分からない、というのがデメリットなります。
いつまでに売却しないといけない、と売却時期が決まっていてそれが短期間の場合は『仲介売却』ができない。ということになりますので注意が必要です。
金額の決め方
仲介売却の金額の決め方はお客さん次第です。
とはいうものの、今どれくらいで自分の家が売れるか分からない場合が多いのではないでしょうか？
そんな場合に不動産会社へ『査定』を依頼します。
査定
あなたの家の価値を知るために『査定』を依頼し、その結果を知ることができる『査定書』の説明を受けていきます。
この『査定書』は客観的にあなたの不動産の市場価格を算出した書類です。
気をつけないといけないのは、この査定書の金額が高かったからといってその金額で買主さんが見つかるとは限らないということです。
査定書は、過去の『売却事例』や現在市場で売り出し中の『現在事例』をもとに査定金額を算出します。
不動産業者が選ぶこの『事例』次第で査定金額が高くもなりますし、低くもなるのです。
つまり、不動産業者が意図を持ってある程度の金額であれば調整できてしまうのです。
この後にお伝えします『媒介契約』を取得し、独占的に売却依頼を勝ち取ろうと、高めの金額を提示してお客さんを引き付けようとする不動産業者もいます。
そのような不動産業者と『媒介契約』を結んでしまうと、媒介契約後に売れないからといってどんどんと市場に出す金額を減らされることになることもあります。
複数社に『査定』を依頼し、飛びぬけて高い金額を提示してくる不動産業者がいる場合には注意が必要です。
金額の決定
複数の不動産業者に依頼して各社の『査定書』を入手しましょう。
しかし、その金額や営業トークを鵜呑みにしてはいけません。
特に高く、や早く、売却を言葉巧みに言ってくくる不動産業者には注意が必要です。例えそれが『大手』でも油断なりません。
あくまで最終的に、あなたの不動産を市場に売り出す金額を決めるのはあなたです。
各社の『査定書』の金額を参考にしながら、市場価格を知りましょう。
早く売って現金化したい場合は、その市場価格から安く、時間がかかってもいい場合はその市場価格から高く設定し、売却金額を設定します。
売却時間と金額の設定は非常に重要となってきますので、慎重に設定していきましょう。
媒介契約
売却金額の設定が決まりましたら『媒介契約』を不動産会社と結びます。
これが売却を依頼する正式な契約となります。この『媒介契約』を結ぶまでは不動産会社はあなたの不動産を売却する活動ができません。
この『媒介契約』には３種類あります。
一般媒介契約
一般媒介契約は、売主さんが複数の不動産業者と媒介契約を結ぶことが可能です。
拘束力がない変わりに、指定流通機構（レインズ）への登録義務や不動産業者から売主さんへの報告義務がありません。
レインズとは？を知りたい方はこちらの記事をどうぞ
専任媒介契約
専任媒介契約は自身で買主さんを探すことは出来ますが、媒介契約を結んでいる不動産業者を通してしか他の買主さんを探すことができません。
レインズへの登録は7日以内、報告義務は2週間に1回以上となります。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は自身で買主さんを探すことが出来ず、必ず媒介契約を結んでいる不動産業者を通して買主さんを探すことになります。
拘束力が非常に高いこともあるので、レインズへの登録は5日以内、報告義務は1週間に1回以上となります。
媒介契約まとめ
このように媒介契約は3種類あり、それぞれに特色があります。
自由に不動産業者に競ってもらいたい場合は『一般媒介契約』
媒介契約を結んでいる沢山の依頼業者の方々から電話がかかってくるのが煩わしい場合は、比較的拘束力の弱い『専任媒介契約』をおすすめします。
媒介契約をもっと知りたいかたはこちらから
仲介売却にかかる時間
仲介売却で売りに出した場合の時間はスムーズにいって2か月くらいです。
これは契約が終わり、手元に現金が入るまでの期間です。
媒介契約後の一般的な流れ
広告：１週間
媒介契約を結んだ後に広告の段取りをする時間です。
案内：２週間
お客さんが物件情報を選定した上であなたの不動産を見学にくる時間です。
買主さんの意思決定：１週間
お客さんがあなたの不動産を気に入り、購入の決断をするまでの時間です。
契約書の準備：１週間
契約書や重要事項説明書の作成や、諸条件の調整にかかる時間です。
買主さんの住宅ローン：３週間
買主さんの住宅ローンの申込や、金銭消費貸借契約に要する時間です。
引き渡し準備：２週間
あなたの不動産を買主さんの名義にするためにかかる時間です。
このような流れで仲介売却が進んでいきます。
特に時間がかかるのは『案内』と『住宅ローン』です。
スムーズにいってこのような流れになりますので、2か月以内に必ず現金化しないといけない場合は、『買取』が選択肢に入ります。
まとめ
『仲介売却』いかがだったでしょうか？
仲介売却のメリットは高く売れる可能性がある。ということです。
だれも好き好んで大切な不動産を安くうることはないでしょう。なので、この『仲介売却』を選択する場合が多くなります。
ただし、いつ売れるか分からないというデメリットもあります。
しかし、市場に対して適切な金額設定をするとあなたの不動産は早くも売れますし、高くも売れます。
査定を依頼した中から、しっかりと対応してくれる不動産業者を選び、売却に向けて動いていきましょう。
スムーズにいくと2か月後には売却することができます。
それではあなたにとっていい不動産売却ができることを願っております。
最後までお読みいただき、有難う御座います。
