不動産売買の仲介手数料とは？

この記事を読むとこんなことが分かります。

・不動産売買仲介手数料の意味
・不動産売買の仲介手数料の計算
・仲介手数料は安いほうがいいのか
・こんな会社には要注意

不動産業界は非常にクローズドでダークなイメージを持たれている方も多いかと思います。

しかし、正しく仲介会社に支払う費用「仲介手数料」を理解することによって、安心した取引ができるようになるかと思います。

売買仲介手数料

売買仲介手数料とは宅地建物取引業法（宅建業法）で決められている、お客さんから売買仲介会社に支払う報酬のことを言います。

売主さん・買主さんから不動産の売却や購入の依頼を受けた不動産会社は、そのお客さんと「媒介契約」を結ぶ決まりがあります。

その「媒介契約」は、依頼を受けた不動産会社がその依頼を受けた条件を成就させる。という内容です。

支払う報酬は契約を成就させた時に発生する「成約報酬」となります。

なので、接客を受けた場合や、売却時に依頼をして動く不動産会社の費用などは支払い義務は一切生じません。（売主さんからの特別な依頼を除く）

安心して不動産会社に依頼をしましょう。

逆に成約をしていないのにこの仲介手数料や違う名目で報酬を要求された場合は、このルールに違反している可能性が極めて高いです。

万が一、そのようなことが起こった場合はこの記事のことを思い出していただければうれしいです。

仲介手数料を支払う意味

実はこの仲介手数料の支払う額は「上限」しか決まっていません。

つまり、ここまでの金額であれば、少ない金額でも良い。ということなのです。

あなたが不動産を買ったり売ったりした場合、財布から出ていくお金のことを思うと、支払うなら少ない額の方がいいに決まっていますよね。

しかし、仲介手数料が少なければいいかというとあなたにとっていいとは言い切れません。

なぜならば、この「仲介手数料」で不動産売買仲介会社はご飯を食べているからなのです。

中には「半額」や「一律〇〇万円」などを売りにしている不動産売買会社もあるかと思いますが、飛びつく前に一度冷静に考えて下さい。

仲介手数料でご飯を食べているということは、仲介手数料で売上がたっているということです。

その売上から人件費や広告費、テナント費などを捻出しているのです。

同じ売上を達成しようとした場合、半額にしている会社は倍の契約をしなければならないということになります。

倍、頑張れよ！と言いたいところです。

しかし、同じ契約数だった場合はその人件費などの費用が半分になるということになります。

これはいいことでしょうか？

乱暴に言うとしっかりとした手厚いサービスが出来ず、本来の半分になりかねない、ということです。

手数半額会社に遭遇

実は僕もこの「手数料半額」の会社と関わったことが不動産を初めて間もない頃にありました。

僕が売主さんの依頼を受けて売却活動をしていた時のことです。

その時、京都で不動産売買仲介の営業をしていました。

ある大阪の会社が突然、申込みをしたいお客さんがいる、と言ってきたのです。

京都よりの大阪ではなく、大阪市内の不動産会社だったので、そんなに遠くの会社がなぜ？と思いました。

そのうえ、その大阪の不動産会社がお客さんを連れて案内をしたことが無かったで、不審に思いました。

「物件の中を見ないで決めていいのですか？」と質問をしましたが、その大阪の会社は「大丈夫です。」といいました。

不審感はあったものの、売主さんも売り急いでいたこともあり、そのお客さんに売却することになり、契約をしました。

今思えばここで直感を信じて断っておけば良かったです。

契約が終わり、引き渡しまでに買主さんがローンの本承認を獲得していかなければいけないのですが、いっこうにその本承認の連絡がきません。

住宅ローンが難航していたようです。

後から分かったことですが、その大阪の会社の担当は動かず、お客さんに電話で指示だけしてお客さんだけで銀行などに住宅ローンの申込みをしていたようです。

それも1行、2行ではなく、10行以上の銀行にです。

初めての住宅ローンで、しかも満足なフォローなしで、通るかどうか分からない住宅ローンを出し続ける。

想像すると、かなりの苦行です。

大阪の会社は動いてくれなかったので、住宅ローンに提出する書類を、売主さん担当の僕が直接買主さんに届けたこともあります。（普通はしないことです。）
その時、少しお話をしたのですが、ストレスが半端なくかかっている様子でした。

そして結果は、どこも住宅ローンの承認を得られずに「住宅ローン特約」で解約。

早く売って引っ越したかった売主さんにとても迷惑をかけました。
もちろん仲介手数料は成約報酬なので、この間僕はタダ働きです。

買主さんはというと、一番かわいそうです。

住宅ローンの審査をした履歴は、審査をしたそれぞれの銀行などの金融機関に残ります。
今後、家を買う時に履歴が残り将来住宅ローンが借りれず困ってしまう可能性もあります。

一度断ったお客さんに対して、金融機関は住宅ローンの承認を出しにくいためです。

書類をお届けした時にそのお客さんに大阪の会社を選んだ理由を聞くと、「他の会社で内覧し、ネットで調べて仲介手数料が半額の会社が大阪にあったからお願いした。」とのことでした。

地場の住宅ローンをよく知っている会社がフォローしていると、もしかするとすんなりと住宅ローンの承認を得られたかもしれません。

仲介手数料が半額ということは、「普通の不動産会社の倍のお客さんを集めるか、半分しか動かない。」ということです。

不動産の購入・売却は不動産会社の担当が1ヶ月や1ヶ月半という時間を共有しながら「お引渡し」まで進みます。

この例は「住宅ローン」のお話ですが、その他のことでも不具合やストレスのもとになる可能性があります。
もちろん時間やお金に関しても同じことが言えます。

仲介手数料の割引をしている不動産会社全てが悪いわけではありませんが、気持ちのいい不動産売買にするために

『安かろう、悪かろう』

に気をつけましょう。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料の上限の計算は以下の通りとなります。

取引金額が400万円以上の物件を取引した場合も、200万円以下の部分と200万円を超え、400万円以下の部分もそれぞれ5%・4%と計算されますが、少しややこしい計算になります。

まずは考え方をお伝えします。

①200万円の3%より、はみ出る2%部分を4万円と計算します。

②200万円を超え、400万円以下の部分で3%より、はみ出る1%部分を2万円と計算します。

③400万円までの3%を超える部分の合計は6万円となります。

つまり、400万円以上の物件の場合は以下の計算式になります。物件価格×3%＋6万円（③の６万円）

こちらに消費税をプラスした金額が仲介手数料となります。

計算例

ここでは物件金額が3,000万円の場合の計算を例に挙げます。

3,000万円×3%＋6万円×消費税
＝105.6万円

となります。

計算例以外の場合は早見表を作成しました。ご参考ください。

物件価格	仲介手数料（税込）
500万円	231,000円
1,000万円	396,000円
1,500万円	561,000円
2,000万円	726,000円
2,500万円	891,000円
3,000万円	1,056,000円
3,500万円	1,221,000円
4,000万円	1,386,000円
4,500万円	1,551,000円
5,000万円	1,716,000円
6,000万円	2,046,000円
7,000万円	2,376,000円
8,000万円	2,706,000円
9,000万円	3,036,000円
10,000万円（1億円）	3,366,000円

ご参考いただければ嬉しいです。

まとめ

仲介手数料の解説、いかがでしたでしょうか？

それではまとめます。

不動産仲介会社を通して不動産を売買した時に発生する「仲介手数料」。

どのような時に発生し、いくらかかるのかを事前に知っておくと事前の準備ができます。

最後までお読みいただきありがとうございました。