不動産の売買に欠かせない『レインズ』

この記事を読むとこんなことがわかります。

・レインズとは何か
・不動産売買の仕組み
・不動産の売買の流れ
・教科書通りではない不動産会社のリアルな動き

不動産の売却や購入を考えている人は「レインズ」という言葉を聞いたことはないでしょうか？

実はこの「レインズ」不動産の売買とは切っても切り離せないシステムなのです。

この「レインズ」というシステムの内容を知ると、よりグッと不動産の売買に対する理解が深まると思います。

それでは「レインズ」の内容をお伝えします。

レインズとは？

レインズとは、Real Estate Infomation Network System の頭文字をとってREINSを日本語読みしたものです。

内容は国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているシステムのことをいいます。

不動産会社にとってはなくてはならないシステムであり、ほとんどの不動産会社が活用しています。

具体的には、不動産会社がこのシステムを利用し、依頼を受けた売りたいお客さんの不動産情報を登録し、それを見た不動産会社がその情報を買いたいお客さんに不動産を紹介する。といった具合に利用します。

詳しくはこの後の”不動産会社のレインズ活用法”でご紹介します。

話を戻しますと、レインズをは全国で４つあります。

・（公財）東日本不動産流通機構
・（公社）中部圏不動産流通機構
・（公社）近畿圏不動産流通機構
・（公社）西日本不動産流通機構

各エリアで使用するレインズが決められており、兵庫県の不動産会社は「近畿圏不動産流通機構」を利用します。

近畿圏不動産流通機構には
・近畿圏の現在の販売中の不動産情報
・近畿圏の過去に成約のあった不動産情報
が登録されています。

この不動産情報を利用し、不動産業を営むのです。

ただし、この「レインズ」は不動産流通機構の会員でなくては閲覧出来ない仕組みになっているため、お客さんは直接インターネットで閲覧できません。

お客さんは不動産会社を通じてこの「レインズ」の情報を得ていくことになります。

レインズを理解することによって、不動産会社の動きがわかりやすくなりますので、知っておいて損はないかと思います。

不動産会社のレインズ活用法

お客さんと不動産会社とレインズの関係図は以下の通りとなります。

※（公財）東日本不動産流通機構より引用

図の通り、売り主さんより売却の依頼を受けた不動産会社が「レインズ」に物件情報や図面を登録します。

売却の依頼を受けた不動産会社は、売主さんの不動産情報をレインズに登録することが「宅建業法」で決められています。 宅地建物の取引を規制する法律。不動産会社に対して一部民法よりも厳しい制限を課し、公正な取引や不動産会社の適切な運営、お客さんの利益の保護のために設けられた法律です。

これは売主さんの不利益を防ぐ目的です。

売却の依頼を受けた会社が直接買主さんを探すことができれば、不動産会社が買主さん・売主さん両方から仲介手数料を貰えるため、一つの契約で2口の仲介手数料が入るため、利益率が高い仲介契約となります。

いわゆる「両手仲介」といい、不動産会社からするとかなりありがたい契約です。

不動産会社はこの両手仲介を積極的に狙いたい。

つまり、他の会社には売主さんの情報を出さずに、自社で買主さんを見つけたい、ということです。

しかし、あまりに度がすぎて他の会社に情報を出さずにいると、他の不動産会社がかかえている購入希望者さんに売主さんの情報が届きません。

これを防ぐために宅建業法では、依頼を受けた不動産会社に「レインズ」へ売主さんから依頼を受けた不動産情報を登録することを義務付けています。

つまり、このレインズを見ればたちどころに販売中の不動産情報は全て網羅できる”はず”なのです。

お客さんから売却の依頼を受けた不動産会社

売主さんは不動産の売却依頼をした不動産会社と「媒介契約」を結びます。

この媒介契約は3種類あり、それぞれ異なった契約内容があります。

・専属専任媒介契約
仲介会社１社とのみ媒介契約を結ぶことができます。
その１社を必ず通して売買契約をしなければなりません。
依頼を受けた不動産会社はレインズに5営業日以内に登録する義務と1週間に1度の業務処理状況を報告する義務があります。

・専任媒介契約
仲介会社１社とのみ媒介契約を結びますが、自身で見つけた買主さんとは直接売買契約を結べます。
依頼を受けた不動産会社はレインズに7営業日以内に登録する義務と2週間に1度業務処理状況を報告する義務があります。

・一般媒介契約
複数社と媒介契約を結ぶことができます。
レインズに登録する義務と業務処理状況の報告義務がなく、任意です。

媒介契約を結んだらその契約内容にのっとり、不動産会社はレインズに登録していくことになります。

依頼を受けたその不動会社は、不動産の情報の調査をして、お購入希望者さんや、他の不動産会社がわかるようにまとめます。

レインズを通じて他の会社に紹介するともに、自社のかかえる購入希望者さんや、媒介契約を結んだ売主さんの不動産情報で集客した購入希望者さんに紹介していきます。

お客さんから購入の依頼を受けた不動産会社

買主さんから依頼を受けた不動産会社は、そのお客さんが探している条件の不動産を探していきます。

自社で売主さんから依頼を受けている不動産情報はもちろん、レインズを活用して他社が依頼を受けている不動産情報も調べます。

このレインズはリアルタイムで売主さんから依頼を受けた不動産会社が不動産情報が登録し、更新されているので、お客さんから購入の依頼を受けた不動産会社は随時このレインズから情報を得ていきます。

僕のレインズ利用の仕方

僕も不動産売却の依頼を受けたり、買いたいお客さんの仲介をする時には必ずレインズを活用します。

レインズの活用次第で、スムーズに売れたり買ったりできたり、できなかったりすると僕は思っています。

なぜならば、レインズは不動産会社がよく見て活用する「広告媒体」という見方もできるからです。

それでは、その活用方法をお伝えします。

売却依頼のお客さん

宅建業法にのっとり、レインズに掲載していきます。

レインズには登録フォームがあるのですが、その登録フォームだけで登録してしまうと他の大多数の物件にまぎれてしまい、見落とされる可能性があります。

他の不動産会社がかかえているお客さんに売主さんの不動産情報を届けるためには、まず他の不動産会社に発見されることが条件となります。

つまり、他の不動産会社の目に留まるように登録していく必要があります。

また発見したとしても紹介に手まどうような登録をしていると、紹介されにくくなってしまいます。

他の不動産会社がわかりやすく、目に留まり、紹介してもらいやすいように情報や資料を登録していきます。

一度登録して終わりではありません。

不動産会社は毎日このレインズをチェックしている会社もありますが、それでも見落とす可能性があります。

一括で検索を度々している不動産会社には、登録した不動産情報は届くのですが新しい情報しか見ていない不動産会社には届きません。

その可能性を考え、一定期間ごとに再登録をしていきます。
そうすることによって、より多くの不動産会社に売主さんの不動産情報が届くことになります。

購入依頼のお客さん

レインズの特徴は「リアルタイム」で更新されている。ということです。

つまり、よくチェックする不動産会社と、たまにしかチェックしない不動産会社では情報を獲得できるスピートが違うということです。

購入の依頼を受けた場合、このスピードがものを言います。

レインズ上に、そのお客さんにぴったりな売却物件が出てきていたとしても、依頼した不動産会社が見つけることができなければ、他のお客さんに取られてしまう可能性があるということです。

より、人気のエリアや人気の条件だったらなおさらです。

僕は不動産を始めた新人の頃よりこのスピード感を徹底的に意識していたので、1日3回くらいはこのレインズを検索していました。

それはもちろん依頼を受けているお客さんや、その情報が欲しいお客さんを見つける「集客」をするためです。

新しい売却物件の情報だけではありません。

不動産は以外なことに、売れなければどんどんと値下げをする場合があります。

それは○十万円という単位ではなく、100万円や200万円といった単位で値下げします。

この値下げ値下げ情報も「レインズ」で「リアルタイム」に更新されるので、その情報も入手していき、スピード感を持って紹介していきます。

レインズの闇

宅建業法という法律で決まっている「レインズ」への登録ですが、残念ながら全ての不動産情報が100%登録されているわけではありません。

上記でお伝えした「両手仲介」ばかりを狙う不動産会社があるためです。

依頼する売主さんにとって不利益になることが往々にしてあるので、注意が必要です。

登録しない不動産会社

宅建業法で決められた期間内に「レインズ」へ登録しない不動産会社があります。

よくある例で言うと、 不動産会社Aが「チラシ」でその不動産情報を発見し、レインズで調べたが登録されていない。

そのチラシにある不動産を買いたいお客さんが不動産会社Aにはいるので、チラシを発行している会社に問い合わせをしたが、まだ紹介できないと言われた。 このようなことがあります。

売主さんにとっては依頼した不動産会社であろうが、他の会社であろうが、売れることに変わりがありません。

少しの時間、依頼を受けた不動産会社が出し渋ったがゆえに、前向きなお客さんが他の不動産を購入するということも考えられます。

もし、あなたが売却の依頼をする場合、宅建業法にのっとり、しっかりと「レインズ」に登録をしているかを確認しましょう。    

「ウソ商」をする不動産会社

「ウソ商」とは、ウソの商談中という言葉を縮めた不動産用語です。

具体的に言うと、依頼を受けている不動産会社が、他の不動産会社にこういうことを言うのです。 お問い合わせのあった物件ですが、
今他のお客さんのお申し込みが入っていまして、ご紹介をストップしてもらえませんか。

このようなことがあります。

問い合わせをした不動産会社はその商談内容の詳細を知るすべが無いので、紹介できない状態になってしまいます。

例えそれが、依頼を受けている不動産会社がウソを言っていたとしてもです。

あまり言いたくありませんが、大手がこの手法をよく使うようです。

通常「商談中」というのは2週間以内にはそのまま契約になったり、商談がまとまらず市場に再度出てきたりします。

僕が知っている例で言うと、3ヶ月間もこの「ウソ商」で、他の会社からのお客さんの紹介を断っていた不動産会社もありました。

その時は大手に依頼をしていたお客さんが不審に思って、僕に相談を持ちかけてきてくれたから分かりました。

売主さんの利益は度外視して、自社の利益だけを見ているという非常に残念なことです。

レインズの登録率

あくまで僕の体感でのお話ですが、このレインズに宅建業法通りに登録している物件の数は80%前後では無いかと思います。

僕は西日本の長崎県以外の不動産市場はある程度知っているのですが、田舎ほど登録率が低く、都会ほど高い、といった傾向があります。（一部例外はのぞく）

都会は高いといえど、レインズの登録率が全然100%に届きません。
（ちなみにアメリカでは登録しない不動産会社には厳しい罰則があり、免許剥奪まであります）

この記事をみてもらえている売主さんには「不利益になって欲しくない」という思いがあります。

もし、あなたが不動産を売却中なら依頼している不動産会社に対して「レインズ」にしっかり登録をしているか、確認をとってみましょう。

レインズは登録した際に「レインズ登録証明書」を発行できる仕組みがあります。

まとめ

ここまでお読みいただき、有難う御座います。

最後にまとめだけさせて下さい。

レインズとは
不動産の流通の活性化の為に国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構のシステム。

レインズの活用方法
売却の依頼を受けた不動産会社は、その不動産情報を「レインズに登録する。
購入の依頼を受けた不動産会社は、依頼者の条件にあった不動産情報を「レインズ」で探す。

レインズの注意点
・うまく活用できる会社に売却・購入を依頼する。
・ちゃんと宅建業法にのっとり「レインズ」に登録しているか確認する。

不動産会社にかかせない「レインズ」いかがでしたでしょうか。

もし、あなたが不動産を売ったり、買ったりする場合には必ずでてくる言葉だと思います。

この記事を読んで頂き、少しでもいい「売却」や「購入」をしていただければ僕は嬉しいです。

最後までお読みいただきまして有難う御座いました。